KCN-Đô thị-Dịch vụ là một hướng đi đang ngày càng được chú trọng hiện nay.
Trong gần 20 năm vừa qua, các khu công nghiệp (KCN) trên cả nước đã đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các KCN, khu kinh tế đóng góp hàng năm vào ngân sách nhà nước khoảng 5 tỷ USD; giải quyết việc làm cho gần 4 triệu lao động trực tiếp, chiếm 7,3% lực lượng lao động của cả nước; kim ngạch xuất khẩu của các doanh nghiệp trong KCN, khu kinh tế hàng năm chiếm trên 55% tổng kim ngạch xuất khẩu cả nước).[1]
Sự cần thiết phải chuyển đổi một số KCN truyền thống
Mặc dù vậy, quá trình phát triển “nóng” đã bộc lộ những bất cập như vấn đề nhà ở cho người lao động, thiếu hạ tầng xã hội và các công trình tiện ích phục vụ, vấn đề ô nhiễm môi trường…Những vấn đề này tiềm ẩn những bất ổn xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững, đòi hỏi cần thiết phải nghiên cứu các giải pháp thích ứng phù hợp.
Tính đến thời điểm này, hiện cả nước có 575 KCN trong quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, chiếm hầu hết trong số này là các KCN theo mô hình tập trung truyền thống, nghĩa là KCN không phát triển nhà ở và hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, thể thao…bên trong KCN. Trong khi đó, việc lựa chọn địa điểm khi phát triển các KCN thường xa khu vực trung tâm đô thị, tại các vị trí không có sẵn nhà ở cho chuyên gia và công nhân cũng như các cơ sở tiện ích hạ tầng xã hội. Vì vậy đã làm nảy sinh nhiều vấn đề trong quá trình phát triển. Nổi cộm lên là vấn đề thiếu nhà ở cho công nhân và tiện ích đi kèm. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2020 có khoảng 1,7 triệu lao động đang làm việc tại các khu, cụm công nghiệp trên cả nước đang cần nhà ở. Trong khi đó, các dự án đô thị, nhà ở xã hội dành cho người lao động còn rất ít, quá trình triển khai thực hiện cũng rất chậm. Ước tính cả nước chỉ có khoảng 100 dự án loại này, đáp ứng khoảng 330.000 chỗ ở cho người lao động, tương đương 28% nhu cầu thực tế. Số lượng dự án đang triển khai cũng chỉ khoảng 73 dự án với khoảng 88.000 căn hộ.[2]
Thực trạng phát triển các KCN cho thấy, nhiều KCN khi đi vào hoạt động thu hút được rất nhiều nhà đầu tư, tỷ lệ lấp đầy lớn và có tiềm năng phát triển mở rộng. Tuy nhiên, khả năng xây dựng nhà ở xã hội xung quanh KCN để giải chỗ nhu cầu chỗ ở và sinh hoạt cho người lao động là rất khó khăn vì không phù hợp quy hoạch hoặc thiếu cơ chế ưu đãi để phát triển dự án. Những KCN dạng này hiện khá phổ biến ở một số tỉnh có thế mạnh về phát triển công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Dương, Vĩnh Phúc…KCN Đại An tỉnh Hải Dương quy mô mở rộng 416,21 ha hiện đang xin chuyển đổi là một ví dụ cho các KCN dạng này.
Bên cạnh đó, sức ép đòi hỏi chuyển đổi KCN không chỉ đến từ các KCN như trên mà còn từ các trường hợp của các KCN không thu hút được nhà đầu tư. Nhiều KCN khi quy hoạch căn cứ trên những dự báo không sát với thực tế phát triển, trải qua nhiều năm thu hút đầu tư nhưng tỷ lệ lấp đầy rất thấp, giảm hiệu quả sử dụng đất, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Lấy ví dụ KCN Du Long tỉnh Ninh Thuận, đây là KCN có quy mô 407,28 ha được quyết định thành lập từ năm 2008 nhưng đến nay mới thực hiện san nền được 30 ha, tỷ lệ lấp đầy 0%. Hiện tỉnh Ninh Thuận đang có những giải pháp điều chỉnh để thu hút đầu tư nhưng với quy mô, vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế địa phương như KCN Du Long, hoàn toàn có thể nghĩ tới những điều chỉnh chuyển đổi một phần sang mục đích phát triển đô thị hay dịch vụ.
Tiến trình phát triển KCN tại các nước phát triển trên thế giới cho thấy, mô hình phát triển KCN (Business Park) có thể xem xét qua 4 giai đoạn “tiến hoá” khác nhau. Giai đoạn 1 (những người khởi xướng) là phát triển các KCN tập trung truyền thống; Giai đoạn 2 (làm việc và cộng đồng) là bổ sung các tiện ích dịch vụ như cửa hàng, khu thể thao…nhằm nâng cao chất lượng sống; Giai đoạn 3 (các đơn vị phát triển) tuân thủ các nguyên tắc quy hoạch tổng thể và xây dựng cơ sở hạ tầng của một đô thị nhỏ mới và Giai đoạn 4 (những “ngôi làng” mới) là tạo nên một khu đô thị công nghiệp với khả năng tự chủ độc lập, đầy đủ các chức năng ở, giáo dục, công cộng và dịch vụ.[3]
Về bản chất, hầu hết các KCN hiện nay ở Việt Nam đều có thể được coi là các Business Park thuộc giai đoạn đầu tiên với tiêu chuẩn thấp. Những yêu cầu về phát triển bền vững cùng những đòi hòi về khả năng thích ứng với các biến động (như vấn đề đại dịch Covid-19) đặt ra yêu cầu cấp thiết cho việc chuyển đổi các KCN truyền thống thành KCN-Đô thị-Dịch vụ, KCN sinh thái… tại Việt Nam hiện nay.
Những rào cản của quá trình chuyển đổi
Hiện nay Chính phủ đã ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP về Quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Trong đó đã đưa ra khái niệm và tiêu chí cho việc hình thành một KCN-Đô thị-Dịch vụ. Theo đó: “Khu công nghiệp là khu chức năng chính; khu đô thị – dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế – xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ, bền vững của khu). Diện tích khu đô thị – dịch vụ tối đa không vượt quá 1/3 diện tích KCN”.
Tuy nhiên, sau hơn 3 năm Nghị định được ban hành, chưa có bất cứ một khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ nào được thành lập mới hoặc chuyển đổi từ KCN hiện có. Các đề xuất chuyển đổi hiện mới đang nằm trên giấy, chưa được chấp thuận mà nguyên nhân chính là thiếu các quy định hướng dẫn cụ thể làm cơ sở.
Một tín hiệu đáng mừng là tại thời điểm này, Bộ Kế hoạch và đầu tư đang trình Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP. Theo đó, Dự thảo Nghị định đã bổ sung một số nội dung nhằm phù hợp với các luật mới được ban hành và điều kiện thực tế. Trong đó, Điều 14 của Dự thảo đã đề xuất điều kiện để chuyển đổi KCN sang phát triển khu đô thị, thương mại, dịch vụ. Bao gồm: “KCN nằm trong các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương và các đô thị loại I trực thuộc tỉnh; thời gian hoạt động của KCN từ khi được thành lập hoặc cấp Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấp tờ có giá trị tương đương đến thời điểm xem xét chuyển đổi tối thiểu là 15 năm hoặc 1/2 thời gian hoạt động của KCN. Bên cạnh đó, phải có sự đồng thuận của doanh nghiệp phát triển kết cấu hạ tầng KCN, các nhà đầu của các dự án đầu tư thứ cấp trong KCN…”.
Tuy nhiên, ngay cả khi Nghị định mới được ban hành thì vẫn sẽ còn rất nhiều rào cản nảy sinh đối với việc chuyển đổi KCN. Một số những khó khăn tiềm ẩn có thể đưa ra xem xét như sau:
Khó khăn thứ nhất
Điều kiện chuyển đổi KCN sang KCN-Đô thị-Dịch vụ cần bao quát hơn thay vì chỉ tập trung vào các điều kiện nội tại của KCN hiện trạng. Yêu cầu chuyển đổi cần gắn với quy hoạch tổng thể (quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung) của địa phương với những ảnh hưởng về hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường, an ninh trật tự xã hội.
Thứ hai
Nguy cơ “cắt xén” đất công nghiệp chuyển đổi thành đất ở nhằm kiếm lợi nhuận cao hơn. Về nguyên tắc cần khuyến khích nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận thông qua đầu tư chứ không phải chuyển đổi để tạo lợi nhuận từ đất.
Thứ ba
Việc chuyển đổi KCN với người lao động vào sinh sống trong KCN đòi hỏi tính toán lại nhu cầu hạ tầng kỹ thuật phù hợp, đặc biệt là các vấn đề như giao thông, thoát nước, cây xanh, bảo vệ môi trường.
Thứ tư
Hiện nay các tỉnh đang lập Quy hoạch tỉnh theo Luật quy hoạch số 21/2017/QH14 và theo yêu cầu hoàn thành trong không quá 24 tháng thì các KCN nếu muốn điều chỉnh, cần sớm nghiên cứu để tích hợp vào quy hoạch này tránh tình trạng khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sẽ rất khó khăn cho địa phương khi muốn chuyển đổi KCN.
Lời giải nào cho việc chuyển đổi KCN truyền thống thành KCN-Đô thị-Dịch vụ
Như vậy có thể nhận thấy, việc chuyển đổi các KCN tập trung truyền thống sẽ là một trong các giải pháp giúp giải quyết hiệu quả các vấn đề nhà ở cho chuyên gia và người lao động, giải quyết tình trạng chỗ ở chật hẹp, thiếu tiện nghi, tiện ích của công nhân hiện nay thông qua việc xây dựng các công trình nhà ở cùng các công trình giáo dục, y tế, văn hoá, thể thao, dịch vụ thương mại…. Bên cạnh đó, chuyển đổi KCN cũng giúp thích ứng tốt với tình hình dịch bệnh khi có thể kết hợp sản xuất với yêu cần giãn cách để chống dịch.
Để nâng cao tính khả thi và thuận lợi cho việc chuyển đổi KCN truyền thống thành KCN-Đô thị-Dịch vụ có thể xem xét một số giải pháp gợi ý như sau:
Thứ nhất:
Cần sớm ban hành các hướng dẫn cụ thể cho việc chuyển đổi các KCN truyền thống sang khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ trong đó quy định các điều kiện, tiêu chí cho các KCN muốn chuyển đổi. Các điều kiện nêu ra trong Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP hiện mới tập trung vào các vấn đề nội tại của KCN, cần có những hướng dẫn tiêu chí đánh giá cụ thể hơn về quy hoạch, tỷ lệ lấp đầy, lao động, nhu cầu nhà ở, hạ tầng xã hội,…để nhà đầu tư, cơ quan quản lý tự đánh giá trước khi đề xuất chuyển đổi.
Thứ hai
Cần rà soát các khu công nghiệp “cơ bản đáp ứng” các điều kiện đang đề xuất trong Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP cũng như các KCN hoạt động không hiệu quả cần thay đổi quy mô, tính chất và chức năng. Từ đó có những dự báo, tính toán cụ thể về dân số, nhu cầu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật để tích hợp vào các Quy hoạch tỉnh đang được triển khai tại các địa phương trên khắp cả nước hiện nay (một trong các điều kiện để thẩm định việc chuyển đổi KCN đó là sự phù hợp với các quy hoạch có liên quan). Là tiền đề để xây dựng các dự án chuyển đổi KCN.
Thứ ba
Yêu cầu chủ đầu tư các KCN xin chuyển đổi có trách nhiệm tiếp tục đầu tư xây dựng các khu chức năng ở và dịch vụ để đảm bảo trách nhiệm của nhà đầu tư cũng như xây dựng một khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ đồng bộ và thống nhất được công tác quản lý vận hành.
Thứ tư
Cần xây dựng các cơ chế chính sách và điều kiện ưu đãi để nhà đầu tư có “động lực” đầu tư các công trình nhà ở, thiết chế văn hoá, thể thao, tiện ích, giáo dục, y tế… tại các KCN có tỷ lệ lấp đầy cao, thu hút nhiều lao động nhưng không có quy hoạch nhà ở cho công nhân cũng như hạ tầng xã hội đi kèm.
KCN-Đô thị-Dịch vụ, KCN sinh thái, Business Park thế hệ mới…là những hình thái phát triển KCN nhằm hướng tới sự phát triển đồng bộ, hiện đại, hiệu quả và bền vững. Việc chuyển đổi KCN tập trung truyền thống sang khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ mặc dù cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhưng không nên được coi là một xu thế cần khuyến khích. Trong giai đoạn này, khi các quy hoạch cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh đang được lập cho giai đoạn 2021-2030, các quy hoạch chung xây dựng đang được điều chỉnh cho kỳ quy hoạch mới thì cần có những dự báo, tính toán chính xác về nhu cầu phát triển để từ đó xác định đúng tính chất của các KCN, quy hoạch hợp lý vị trí, quy mô của các khu vực nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, hạ tầng xã hội. Đó là giải pháp căn cơ và bền vững để phát triển KCN.
——————————————————-
[1] Nguồn: Bộ Kế hoạch và đầu tư
[2] Nguồn: Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng
[3] Nguyễn Cao Lãnh – Quy hoạch phát triển các Business Park
Để lại một bình luận